Добросовестный приобретатель квартиры

Случается, что покупатель, заключив и зарегистрировав договор купли-продажи, заплатив за приобретенную по договору квартиру и переехав в новое жилье, выясняет, что у продавца на эту площадь нет никаких прав. При этом настоящий собственник требует вернуть ему его жилье...

Добросовестность нужно доказать

Собственник вправе в судебном порядке истребовать (потребовать возвращения) своего имущества из чужого незаконного владения. Но в соответствии со ст. 302 ГК РФ он не может сделать этого по отношению к добросовестному приобретателю, за исключением установленных законом случаев (см. раздел "Исключения из правил").

Добросовестным является приобретатель, который, покупая недвижимость, не знал и не мог знать, что ее продавец не имеет права на ее отчуждение, и считал, что законно получил имущество в свою собственность. Однако для защиты своих прав покупатель квартиры должен доказать свою добросовестность. Важно знать, что наличие в действиях приобретателя умысла (знал, что покупает недвижимость у лица, не имеющего полномочий на продажу, и желал купить недвижимость именно у него) или неосмотрительности (не знал, что приобретает недвижимость у лица, не имеющего полномочий на продажу, хотя мог и должен был знать об этом) исключает возможность защиты интересов такого приобретателя.

Итак, чтобы доказать свою добросовестность, приобретатель должен представить суду документы (письменные доказательства), подтверждающие, что он был убежден в наличии у продавца всех правомочий на распоряжение недвижимостью.

К таким документам относятся, во-первых, нотариально удостоверенная копия свидетельства о государственной регистрации прав. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав. При этом в графе "Субъект права" должны быть указаны фамилия, имя и отчество продавца, а в графе "Объект права" - недвижимое имущество.

Если продавец приобрел квартиру (иное недвижимое имущество) до введения единого порядка государственной регистрации - до 31 января 1998 г. - и у него нет свидетельства новой формы, то добросовестному приобретателю необходимо обладать нотариально удостоверенной копией иного правоудостоверяющего документа. Так, право собственности на приватизированную квартиру подтверждается договором передачи в собственность и свидетельством о собственности на жилище. Если квартира была получена продавцом по наследству, в дар или куплена им, право собственности подтверждается документом, на основании которого она перешла к собственнику: свидетельство о праве на наследство, договор дарения, купли-продажи, мены. При этом на всех указанных документах должен быть проставлен штамп о регистрации в Департаменте муниципального жилья.

Во-вторых, следует представить выписку из Единого государственного реестра прав. Такая выписка содержит описание планируемого к покупке объекта недвижимости и сведения о зарегистрированных правах на этот объект и обременениях права. Согласно Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указанная выписка предоставляется Москомрегистрацией любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, в течение пяти дней с момента обращения. Плата за ее предоставление составляет 25% минимального размера оплаты труда, что в настоящее время равно 25 руб.

Таким образом, если покупатель сможет доказать в суде свою добросовестность, то, по общему правилу, недвижимость поступает в его владение. В свою очередь, собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которое безосновательно распорядилось его имуществом.

Важно знать, что при оценке вопроса о добросовестности приобретателя суд может принять во внимание и условия совершения сделки, в частности указанную в договоре цену недвижимого имущества. Если договорная цена будет существенно отличаться от действительной стоимости квартиры или дома на рынке недвижимости, это может послужить одним из доказательств недобросовестности покупателя.

Исключения из правил

Ст. 302 ГК РФ предусмотрены случаи, когда собственник может истребовать выбывшее из его владения недвижимое имущество даже от добросовестного приобретателя.

Первый случай касается приобретения добросовестным приобретателем недвижимости на возмездной основе. Собственник вправе истребовать у добросовестного приобретателя имущество, если оно выбыло из владения собственника иным путем помимо его воли, а также если он передал недвижимость другому лицу под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения своего представителя с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Важно знать, что если собственник каким-либо образом был сопричастен к передаче имущества другому лицу, то истребовать свое имущество он не сможет.

Второй случай. Собственник вправе в любой ситуации истребовать свою недвижимость от добросовестного приобретателя, если последний безвозмездно получил это имущество от лица, не имевшего права его отчуждать. Например, если добросовестный приобретатель получил квартиру в подарок.

Кто кому должен

В соответствии со ст. 302 ГК РФ при истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения собственник вправе потребовать от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь, используя такую недвижимость. Например, доходы от сдачи квартиры по договору найма. Добросовестный приобретатель обязан возвратить собственнику те доходы, которые он получил от использования имущества с момента, когда узнал или должен был узнать о неправомерности своего владения или получил судебную повестку по иску собственника о возврате имущества.

Добросовестный приобретатель, в свою очередь, может поставить перед собственником вопрос о возмещении произведенных им затрат на недвижимое имущество. Например, выплаты денежной суммы в размере понесенных коммунальных расходов. При этом затраты на содержание недвижимости могут быть взысканы в пользу добросовестного приобретателя с момента, как и в случае, когда возмещать доходы обязан добросовестный приобретатель собственнику.

Кроме того, добросовестный приобретатель вправе оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества в случае, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Например, межкомнатные двери из ценных пород дерева. Если же отделение улучшений невозможно (например, в квартире сделан ремонт), добросовестный приобретатель имеет право требовать возмещения произведенных им затрат. Величина такого возмещения не может превышать стоимость имущества.

При истребовании собственником имущества от добросовестного приобретателя всегда возникает вопрос о том, кто возместит приобретателю средства, уплаченные им за недвижимость? Согласно ст. 1102 ГК РФ, добросовестный приобретатель вправе требовать взыскания средств, затраченных на покупку недвижимого имущества от продавца, не имевшего права распоряжаться этим имуществом. Помимо основной суммы добросовестный приобретатель вправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. В соответствии со ст. 395 ГК РФ такие проценты начисляются на всю сумму, полученную недобросовестным продавцом за недвижимое имущество, за весь период пользования денежными средствами. Размер процентов определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства. В настоящее время в отношениях между организациями и гражданами подлежат уплате проценты в размере ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая на сегодняшний день составляет 25% годовых. Если стоимость недвижимости по договору была выражена в иностранной валюте, размер процентов определяется на основании представляемой истцом (добросовестным приобретателем) справки одного из ведущих банков, подтверждающей применяемую им ставку по краткосрочным валютным кредитам.